停車場管理辦法表示，在昆明的任何一個小區(qū)，車位權(quán)屬問題區(qū)分，都顯得十分重要。只有制定清晰、明確的集體規(guī)則，針對停車位所有權(quán)的不同歸屬做出相應的停車規(guī)定，才能維護好全體業(yè)主的權(quán)益。
本次公布的《辦法》中，明確地界定了住宅小區(qū)的收費管理。根據(jù)《辦法》第二十六條：住宅小區(qū)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者全體業(yè)主共有的其他場所停放車輛，車位的設置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會決定，在本小區(qū)公示后執(zhí)行；未成立業(yè)主大會的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，在本小區(qū)公示后執(zhí)行。
住宅小區(qū)專有停車位停車收費，由所有權(quán)人、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和專有車位使用人共同協(xié)商確定。
因此，一般來說，昆明的小區(qū)停車位的權(quán)屬可以分為共有（性質(zhì)）車位和專有（性質(zhì)）車位。具體停車費用的“議價”上，參與方就會完全不同。其背后折射出的就是車位的產(chǎn)權(quán)以及使用權(quán)的歸屬。
共有車位主要指的就是小區(qū)的地上車位，是為了滿足臨時停放車輛的設置而在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設。這部分的車位產(chǎn)權(quán)，在住房的買賣過程中，已經(jīng)隨土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于全體業(yè)主共有。也就是說，具體怎么使用，房開、物業(yè)說了都不算，要由業(yè)主們終拍板。
專有車位滿足立項和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理產(chǎn)權(quán)證書。這部分主要包括別墅和洋房等低密度住宅配建配售的車位，以及已經(jīng)銷售出去的私家車位。
此外，還有一部分，既不屬于業(yè)主共有，也不屬于已經(jīng)銷售、可以辦理合法產(chǎn)權(quán)的專用車位，它們一般存在于小區(qū)的地下空間。
例如，在昆明一個新建大型樓盤的規(guī)劃中，地下的規(guī)劃包括四類：（1）地下商業(yè)；（2）架空層面積；（3）人防地下室面積；（4）車庫及設備用房。如果這些停車位在規(guī)劃時，以人防工程的形式建設，那么在非戰(zhàn)時可以用于業(yè)主停車。盡管在具體的權(quán)屬上，仍然存在一定的爭議，但是按照誰投資、誰建設、誰受益的相關原則，普遍就形成了約定俗成運營方法。
為了這部分車位的投建成本能夠獲得回報，一些房開商可以將使用權(quán)向業(yè)主進行公開銷售，或者在房屋銷售時期作為附贈的優(yōu)惠。由于位于地下不計容，也不算進公攤。這部分車位也不能辦理相應的產(chǎn)權(quán)證明。
此外，如果地下車庫沒有被計入公攤面積中，則屬于開發(fā)商所有，可以通過出售、附贈、出租等方式，將所有權(quán)或使用權(quán)有限轉(zhuǎn)讓給業(yè)主；同樣的，如果計入建面以及公攤中，就應該歸屬全體業(yè)主，房開無權(quán)單方面進行處置。
所以，按照停車場管理辦法在小區(qū)停車收費的具體實施中，到底是房開物業(yè)說了算，還是物管、業(yè)主看著辦？還須要根據(jù)小區(qū)規(guī)劃、房屋買賣合同、房開營業(yè)性質(zhì)等，在落地執(zhí)行的細節(jié)中，加以明確車位的歸屬。
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